路北区人民法院公开审理一起商品房买卖合同纠纷

　　近日，路北区人民法院公开审理一起商品房买卖合同纠纷，被告徐某某因未成功办理银行贷款，导致购房合同解除，引发一起顶名买房退款纠纷。

　　2016年9月12日原告唐山市某房地产开发有限公司与杨某签订《商品房认购书》一份，约定杨某认购原告开发的唐城壹零壹项目房产一套，总金额5 486 293元。付款方式为银行按揭付款。自认购书签订之日起7日内付清首付款。2016年9月12日、2016年10月9日，杨某通过银行分三次向原告唐山市某房地产开发有限公司账户汇款共计1 646 293元。

　　2016年11月15日，杨某、徐某某、唐山市某房地产开发有限公司签订了《住宅更名审批表》，更名原因为：因本人无法贷款，逾期次数较多，申请更名为徐某某。同日徐某某与唐山市某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定徐某某购买原告开发的唐城壹零壹项目房产一套(即杨某与唐山市某房地产开发有限公司所签合同的房产)，总金额为5 486 293元。付款方式为银行按揭付款。

　　原告为徐某某开具了发票，后徐某某无法办理贷款手续。2017年3月21日原告向徐某某发律师函，表示徐某某未按照合同约定办理贷款手续，亦未支付全款，要求其支付全款。徐某某收到函件后一直未交纳全款。原告公司置业顾问韩某某出具书面说明，证明涉案房屋系杨某购买，后期所有购房事宜均系其与杨某联系沟通，因杨某无法办理贷款，所以以徐某某的名义签订了《商品房买卖合同》。

　　法院经审理认为，原告与被告徐某某均同意解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，法院予以确认。因涉案房产首付款系被告杨某与原告签订《认购协议》后支付，且原告表示在更名时双方陈述的是顶名买房而非权利、义务的转让，杨某提交了原告公司置业顾问韩某某出具的书面说明及微信聊天记录。徐某某辩称涉案房屋实际为杨某对其权利义务的转让，但未提交证据证实其向杨某支付了合理的对价。综合考虑以上情况，应认定杨某为实际购房人。故合同解除后，原告唐山市某房地产开发有限公司应将首付款1 646 293元退还给被告杨某。

　　实践中，因实际购房人无法办理贷款等原因顶名买房的情况并不少见，由此引发了大量房屋产权、房款返还等纠纷。本案中，法院综合考量各方证据，判决将首付款返还给实际购房人，维护了实际购房人的合法权益。但现实中存在大量因为实际出资人证据并不充分而败诉的情况，这提醒广大群众，顶名买房风险巨大，一定要谨慎行事。

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